天津尚未试点以房养老难普遍推行

近日公布的《北京市‘十二五’时期老龄事业发展规划》中明确提到，鼓励商业保险企业、商业银行或住房公积金管理部门建立公益性中介机构，开展‘以房养老’试点业务。据悉，中信银行近期已开始在北京、上海等地试点‘以房养老’按揭业务。

在此前全国政协举办的“大力发展我国养老事业”提案办理会上，“以房养老”成为各方争议的焦点。而新金融记者近日从中信银行天津分行和天津市老龄工作委员会办公室了解到，目前天津尚未有试点“以房养老”业务的计划，不过不排除“以房养老”未来来到天津的可能。

业内人士表示，“以房养老”在西方已经形成一套成熟的运作模式，不过在国内面临包括70年土地产权问题、房价波动问题、人们养老理念等方面的诸多挑战。

政府首度提倡“以房养老”

“以房养老”，也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”，是指老人将自己的产权房抵押或者出租出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式。2003年，时任中国房地产开发集团理事长的孟晓苏，首先将这一源自西方的养老模式介绍到中国。2007年，上海市公积金管理中心、石景山寿山福海国际养老服务中心先后推出类似“以房养老”模式的试点，均因申请者较少最终不了了之。

此次“以房养老”列入《北京市“十二五”时期老龄事业发展规划》，是政府首度明确表达对这种养老模式的肯定。北京市老龄委相关工作人员表示，北京市将按照国家有关法律法规，积极开展“以房养老”政策的研究，以厘清发展中可能遇到的问题，也会考虑制定针对企业的鼓励措施，以进一步增强老年人的养老能力，努力满足老年人的养老需求。

据了解，中信银行目前已在北京、上海等城市率先开通“以房养老”业务，凡年满55周岁的中老年人或年满18岁的法定赡养人以房产作为抵押，就可向银行申请贷款用于养老。中信银行工作人员对新金融记者表示，借款人名下至少要有两套拥有独立产权的房屋，且贷款金额最高不能超过所抵押住房评估价值的60%，每月实际支付金额最高也不能超过2万元，贷款期限最长不超过10年。此外，银行每月支付养老金的同时，贷款人还要按月偿还利息或部分本金，贷款到期后再一次性偿还剩余本金。如果到期后不能偿还本金，将以所抵押房产处置后资金偿还银行贷款。

“其实我们希望老人或者房产财产继承人最好能到期还款，并不希望将抵押房产处置，那样反而牵涉问题更多。”该工作人员对新金融记者表示，目前天津分行尚未有开通该业务的计划，在北京、上海等地也以试点为主，业务量不会太大。

作为另一家有意开展“以房养老”业务的机构，幸福人寿则对新金融记者表示，该公司的“以房养老产品”正在研发中，目前还在等待相关部门的批准。

困难重重难普遍推行

在此前全国政协举办的“大力发展我国养老事业”提案办理会上，银监会经过调研曾表示，由于我国现有的房屋土地产权70年制度，“以房养老”难以推行。

对此，北京市两高律师事务所梁昆贤律师表示，依据《物权法》规定，住宅建设用地使用年限期满后，自动续期。“不过这种自动续期是有偿还是无偿，现在没有一个明确说法。鉴于这将直接影响到所抵押房屋的价值，确实需要法律给一个明确的界定，否则会给开展‘以房养老’的金融机构带来顾虑。”梁昆贤对新金融记者说，还需要政府、金融机构、社保机构等形成一个联动机制。

天津财经大学经济学院副院长丛屹则认为，除了70年土地使用年限外，“以房养老”难以推行的更大阻碍在于中国的“家庭养老”观念。“国外更加独立的家庭生活模式、高额的遗产税等因素是促使‘以房养老’能够推行的重要原因。而在中国，绝大多数老人还是希望在家养老，把房子视为留给子女的财产，并不能接受这种全新的养老理念。”丛屹表示。

“在老龄化问题日益严重的今天，推广‘以房养老’的出发点是好的。不过这种源自西方的养老模式在国外之所以能够实行，是有一套详细的制度作依托，而目前国内由于70年土地产权、房价大起大落，‘以房养老’显然还不具备大规模推广的条件。”北京大学房地产研究所所长陈国强对新金融记者表示。

在陈国强看来，近10年房价的大幅上涨并不是一个能长期持续的正常现象，一旦贷款周期内遇到房价回落的情况，则会对开展“以房养老”业务的金融机构和贷款人带来较大风险。

在丛屹看来，现阶段“以房养老”只能作为少部分比较富裕家庭的老人，为了追求更好养老生活的一种试点。“我们现在更大的问题是社会养老保障还没有做好，人们需要顾虑的方面太多，抵押房产养老在中国还是太超前了。”丛屹对新金融记者表示，“以房养老”目前可以作为一种对居家养老模式的有益补充，相关机构进行一些探讨和研究，等到房地产市场更加健康稳定，人们的经济水平进一步提高的时候，才具备一定的推广可能。

对此，国土资源部副部长贠小苏表示，虽然目前尚无具体规定，但他认为不会影响到有以房养老想法的人的计划。他认为，有些出让期短的土地已经出现了续期问题，都在延续着，谁也没出过钱。

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