房贷小课堂组合贷款公积金贷款纯商业贷款之间的那些事儿

摘要: 在当前楼市各种收紧调控之下，作为大家主要甚至唯一的购房手段，如果被拒贷了相信是最不能接受的，那么对于这样的情况我们应该如何避免，以及如何高效的利用组合贷款减轻自身的还款压力呢？

在当前楼市各种收紧调控之下，作为大家主要甚至唯一的购房手段，房贷的收紧往往是最重要的。尤其是，在一些朋友因为某些原因被银行拒贷的情况下，以及一些特殊组合贷款应用方式，如何快速正确的申请到房屋贷款就值得我们来学习一下了。

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影响房贷成功率的重要因素

1、个人征信不良

个人征信是银行考量借款人申贷条件的重要标准之一，信用不好的借款人很容易被银行拒贷，这里说的信用不良，主要包括信用卡逾期、贷款逾期，为他人做担保，对方贷款逾期不还等都会给申请人形成信用污点，即使是换几家银行咨询也是无济于事。

2、购房房屋房龄过大

出于对风险的考虑，银行对房龄过大的二手房贷款十分慎重，普遍规定二手房房龄不能超过20年或25年，有银行规定不能超过15年，更严格的要求不能超过10年，如果不符合房龄要求，很有可能就被银行拒贷了，没有商量的余地。

3、贷款人收入不符合贷款银行要求

借款人的收入体现了其还款能力，因此在申请房贷时，银行会要求提供收入证明，通常收入与房贷的关系可以用以下公式表示：

月收入=房贷月供X2

如果借款人还在偿还其他贷款，也需要算在里面，公式如下：

月收入=(其他贷款月供+现申请房贷的月供)X2

如果购房人的收入不满足以上要求，那么基本上就妥妥的被银行拒之门外了。

4、贷款人从事高危职业

银行在进行房贷审批时，会看贷款人所从事的行业，一般像教师、医生、金融等行业的人评分会比较高，而像从事高空作业、危险化学品、烟花爆竹行业等高危行业的人，银行是考虑到这类人群随时会有生命危险，无法保证按时还贷，为了规避风险，拒绝为这类人贷款。

5、贷款人年龄过大

通常，银行规定申请人年龄在18-65周岁，其中25-40周岁是最受欢迎的群体，其次是18-25周岁和40-50周岁的人群，50-65周岁之间的人群，住房贷款申请一般不被通过。因为贷款人年龄越大，身体出现健康问题的几率就越大，影响还贷，这样银行所承担的风险就越高。

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关于组合贷款、公积金贷款之间的关系

问题一：组合贷款办理必须在同一家银行吗?

在办理组合贷款过程中，因为使用同一套房屋作为抵押物，所以办理商业贷款和住房公积金贷款的银行应为同一家银行。

大多都是公积金管理中心指定的合作银行。此外，购房人在买房时如果使用组合贷款，需要在银行签订商业贷款合同后，再另行与银行签订一份公积金贷款的合同。

问题二：组合贷款中，公积金贷款和商业贷款的年限必须是一致吗?

组合贷款中，个人住房公积金贷款期限和银行个人住房贷款期限相同。

其贷款期限最长不超过借款人自贷款发放之日至国家法定的离退休年龄的年限。

购买不同性质的房屋，其最长贷款年限也是不同的。

购买商品房、经济适用住房，最长贷款期限为30年;购买合作建房、私产房以及自建住房，最长贷款期限为15年;购买公有住房、危改还迁房、置换公有住房和大修自住房，最长贷款期限为10年。

问题三：公积金账户里的余额可否提取出来还商业贷款?

如今很多缴纳了公积金的借款人，都想取出自己公积金账户里面的余额进行提前还款。按照规定，公积金账户里的余额提取出来后，是可以由借款人自由支配使用的，所以可以提取出来任意偿还商业贷款或公积金贷款部分的月供。

问题四：公积金贷款买房之后 停缴会影响房贷吗?

1、公积金断供短时间没关系，但需要在六个月内继续缴存公积金。现在很多城市都已经开放个个人工商户和自由职业者缴存公积金了，即使没有单位，也能正常缴存;在一些必须由单位缴存的城市，可以办理公积金挂靠手续，由挂靠单位替你缴纳公积金。公积金还得继续交，如果断供过长，公积金管理中心将重新评估贷款合同，贷款利率会上浮。

2、对已经申请了公积金贷款的借款人，按照住房公积金委托贷款合同约定，住房公积金贷款借款人连续三个月或累计六个月不按时足额缴存住房公积金的，公积金管理中心有权解除贷款合同，要求借款人提前还清住房公积金贷款。这里各个城市政策不同，对自身影响也不一样，具体信息需要咨询当地公积金中心。

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日常生活中这些行为也会影响房贷申请

1. 房贷月供累计2至3个月逾期或不还款。

2. 车贷月供累计2至3个月逾期或不还款。

3. 贷款利率上调，仍按原金额支付月供，产生欠息逾期。

4.睡眠信用卡，激活后不使用也会产生年费，若不缴纳就会产生负面的信用记录。

5. 信用卡透支消费、按揭贷款没有及时按期还款。

6. 为第三方提供担保时，第三方没有按时偿还贷款。

7. 欠账等经济纠纷也会影响信用记录。

8. 水、电、燃气费不按时交款。

9. 个人信用卡出现套现的行为。

10. 助学贷款拖欠不还款。

11. 手机扣费与银行卡扣费挂钩，在手机停用后没有办理相关手续，因欠月租费而形成逾期。

12. 被别人冒用身份证或身份证复印件产生信用卡欠费记录。

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